租售同权的商机到底在哪里(蚌埠工程造价咨询)

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一、什么是租售同权？

有人说2017年租售同权堪比98年住房制度改革，凭什么？我觉得要先搞清楚什么是租售同权。

首先，什么叫“售”的权利？把售的权利搞清楚了，租才能搞清楚，租跟它同。售是什么？Property Right，就是它的产权，售是物业的所有权。

物业的所有权意味着什么？都有什么权利？房地产的所有权权力是“一束权利”，就是一个权利束，房地产因为这个权利束的意义诞生了价值。

1、“售”的三个重大权利

第一项是拥有产权就享有城市公共服务的权利。比如说警察、学校、医院等服务，不能不让人使用，这个是Property Right当然的权利，享有公共资源和公共服务的权利。

第二项是拥有物业产权，可以对这个物业进行抵押、质押、出租、改造等，这一系列活动是物业本身权利带来的。

房地产所有权在过去30年成为了中国房地产所谓的泡沫，因为这个权利是保障的、清晰的，这个权利使得房地产成为中国投资最大的一块。

第三项其实是第二个权利的部分，叫做物业的重新改造、重新使用和重新定义。比如说将物业大改小、商改住，只要不违法，产权所有人就可以申报，申报部门就得批，不批得有理由，这是物业的处置权。

2、“售”的权利很清晰，但“租”的权利一直不清晰

因为售的权利非常清晰，以至于过去30年，在中国就两大权利是最明晰的，一是有限公司，二是物业产权。没有比这个权力更清晰的描述了——《公司法》和《房地产法》。

凡是权利一旦界定清晰，就是可以大规模交换的产品。所以，过去30年中国的有限公司、上司公司、股权和物业的房地产价值升值跟这个高度相关。

但是租的权利就不清晰。租的权利到底是什么不清晰？租的权利往往跟合同相关，被合同规定。合同里，法律对租没太多规定，也没提供太多保障。

要转让一个物业，那是有明确规定的；如果是转让一个租赁产权的话，就不清楚了，就被原合同规定了。而原合同里甲方跟乙方的权利也不对等，也没太清晰，以至于租赁在中国就不是一个可大规模扩张的业务。

但是事实上，租赁的量又很大，产生了巨量的细碎的合同规定，而这每个细碎的合同里都充满着甲乙双方的较量和博弈。租赁虽然收了管理费，但对权利这方面规定的少，没把这当回事。

什么是收了租赁管理费？就是租赁要交税。按理说，收了税应该保护，但对租赁又没说清楚，就只能遵照原合同，以至于这里面的事情就比较多。比如我检查过了房间的洗手盆没有问题，结果过两天就坏了，你说修理费谁付呢？

这件事就要根据合同的具体内容了，这就是双方的较量。一旦出现这种事，这就不是一个大规模、可拓展、可转让的、可抵押的生意了。以至于中国的租赁市场虽然规模很大，但仍是一个权利、义务等都不明晰的市场。

广东一出“租售要同权”，大家都开始讨论学区房，那是权利之一，公共服务不止学区房。我们以为租也可以上好学校，其实不是，这是跟公共服务、跟学校的资源相关的。所以，虽然你在那个学区，也不一定能进去，在这点上你跟买的人是一样的。

其实在很多地方这都不是个事了，用水电煤气费账单证明我住在这，就可以上这个学区。实际上并不是说学区的问题，最重要的是租赁产权的明晰化，既然售的权利有三条，那租就得跟它相同，这样叫租售同权。

只要租售同权，就意味着租赁这件事是有保障的，是可以大规模复制和有清晰界定的。怎么签合同，双方怎么做都好，就算说这合同不对都可以，因为这符合租售同权基本规定。一旦这样，租赁合同同样也可以质押、抵押。

当然也可以转让，因为权利清晰就可以转让，这个是租售同权的本质核心。一旦这样，原先分散的租赁市场需要被整合，一个规模性的租赁公司才会诞生。

否则就成不了，权利不保障怎么能成呢？没《公司法》的时候，你办公司这事能成吗？《公司法》就保证了每个人可以办公司，这样公司就多了。

3、“租售同权”里的租赁权利应清晰

第一，享有公共服务，不应该被歧视。当享有公共服务，不被歧视时，也就是租房成为了一个可接受的、有尊严的生活方式了。不管是短租，还是长租，没有公共服务，租售同权就白说了。

第二，享有租赁产权。租赁产权应该被保护，而且租赁产权应该跟房屋产权一样，享有租赁期限内的转让、抵押、质押等权利。如果没有这个权利，大规模的租赁公司诞生不了。否则，就只是黑二房东，全是私底下的，不被保护的。

为什么说是黑二房东呢？因为不能透明，他的权利也说不清楚。这也是为什么黑二房东也很难做大的原因。所谓的租金金融化，因为权利不保障，也就谈不上金融化了。

第三，享有房屋的处置权。在不违反法律的前提下，对房屋进行改造、更新、重新分割、重新装修等权利，包括消防报批等，这个权利非常重要。这个权利物业产权方是有的，因为这个房子是他的。那租赁方有没有？

这对于集中式、分散式公寓同等重要。假设是分散式，在小区公共契约没有规定的情况下，就应该有这个权利。比如说N+1的改造权利，管的严就没有，管的松就有，关键是群众不知道。

世联红璞公寓在济南就碰到这种情况，小区居民不让你开公寓，这个事就非常糟糕，为什么呢？因为权利不明晰。

在公共权利没有清晰的情况下，申报可以批，也可以不批，但是必须得明确谁批谁不批。什么地方说不清楚，什么地方就容易产生腐败、寻租、私下交易、黑市场，租赁怎么能健康发展呢？所以租售同权就是这三个权利。(联系我时，请说明是在51站台网看到的，谢谢！)